房產(chǎn)防騙常識

選擇中介公司要點

一般而言，能夠開辦中介業(yè)務的機構必須是具備公司法規(guī)定的條件，領取工商營業(yè)執(zhí)照、具備地產(chǎn)經(jīng)紀資格的機構才是合法有效的地產(chǎn)中介。根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務管理》規(guī)定，設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；
（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的５０％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

1、選擇知名品牌的中介公司

大型的品牌中介公司注意誠信經(jīng)營宗旨，有完善的制度及透明的操作流程，能有效保障客戶及業(yè)主利益。

2、看中介資質要留意細節(jié)

除注意公司品牌外，在進入一家中介門店時，也可以通過細節(jié)判斷該中介的狀況。

a.鋪面整潔統(tǒng)一（大部分正規(guī)中介其分行都有統(tǒng)一的格局形式）。
b.注意中介的營業(yè)執(zhí)照（正規(guī)的中介公司都有政府部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，并出示于明顯位置，以便客戶清楚了解該中介的法定注冊公司名稱、法人代表等必要情況）。
c.經(jīng)紀資格證（一般來說，每間中介公司門店必須具備4個以上持有資格證的經(jīng)紀人，買賣雙方達成交易后，必須是持牌經(jīng)紀人方可簽約）。

3、熟悉交易流程

正規(guī)公司會以書面、海報、宣傳單張等形式告知客戶房產(chǎn)交易詳細流程，包括：查冊、簽三方合同、曬圖、遞件、交稅、過戶、取證等等，并且向客戶明示費用的收取明細，尤其在收取每一筆費用時都出示蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票。

如何識別黑中介

1、收費沒有憑證

正規(guī)公司都可以出具蓋有公司法定公章的收據(jù)或發(fā)票，如果不開，這個費用的收取就沒有得到相關管理單位的認可。

《城市房地產(chǎn)中介服務管理》規(guī)定：
第十八條 房地產(chǎn)中介服務費用由房地產(chǎn)中介服務機構統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務機構收取費用應當開具發(fā)票，依法納稅。

2、虛假房源

黑中介發(fā)布質優(yōu)價廉的房源，吸引看房人，隨后推辭該房屋已經(jīng)租出，帶您看別的房子，乘機強收看房費、信息費。

3、收押金

黑中介在客戶找房時聲稱有合適的房子，隨后讓對方交"押金"。當客戶要求陪同看房時，他們通常會推托房東有事不能來，或帶客戶看一些爛房子。如此一拖再拖，"賺"押金。

4、假房東

先租到房子，后冒充房東轉租，從此失蹤。

5、免傭金

宣稱不收傭金，背后提高房租，吃巨額差價。

租房注意事項

1、明確詢問此套房源是否存在

有些經(jīng)紀人發(fā)布一些地段好，價格便宜的房源吸引人，當有人表示對此房有意向時，卻推辭該房子已出租或者以別的借口向租房者推薦其他房源。為避免雙方時間浪費，聯(lián)系時最好直接詢問對方此房源是否存在，或者明確表明自己的租房條件。

2、謹防沒有房產(chǎn)證的房源

一些人冒充房東行騙，將租來快到期的房屋轉租，或者將只短租幾天的房源再出租，從中牟利。產(chǎn)權證是建立租賃關系的第一條件，要使租賃關系合理合法，出租人還要持房產(chǎn)所有證件到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得了租賃證，出租手續(xù)才完備。 所以租房者要認真核實房東的房產(chǎn)證或經(jīng)紀人的代理合同。

3、避免低價陷阱

有些經(jīng)紀人打著"免傭金"的幌子吸引顧客，等顧客看到滿意的房子后又以免收傭金為理由提高租金，賺取租金差額。租房者可以在最開始詢問經(jīng)紀人：交易過程中需要交納的費用和確定的租金；租房前，首先確認房屋安全，不能只圖便宜，一定要認真檢查房子是否存在安全隱患，是否為隔斷間等等�，F(xiàn)在很多房子被改造成小間出租，租房時最好對房內設施檢查仔細，如門窗是否正常，下水管道是否暢通，有無漏水，電路布置是否危險等。交納租金前，勿忘試用各種開關、水、電、煤氣等，以免入住后出現(xiàn)不必要的麻煩。

4、明確房子日后維護和退還押金問題

租房者租賃房子后不僅有使用房子的權利，還有維護房內各種設備設施的義務，因此在簽訂合同之前要和房東或者經(jīng)紀人確認房內的設備設施當前狀態(tài)，并將其附在合同附件中，以免以后發(fā)生糾紛。
租房者在簽合同之前也要將房東或經(jīng)紀人收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚，最好在合同后附《費用清單》詳細計算相關收費。例如：房租是否包取暖費，房內電表、水表入住時的度數(shù)，以后繳費的方式。在這個過程中，也要謹防經(jīng)紀人除租金外收取其他費用。例如房間內沒有有線電視，經(jīng)紀人卻要代房東收取已交的有線費用等。一般在第一次繳納租金時，都要交一定比例的押金。此時需要和房東或經(jīng)紀人確認押金返還時間和返還額度，為了避免惡意扣除押金，可能扣除的部分都可以通過《費用清單》確認清楚。；

租房流程

1、查看雙方證件

A．房主查看房客身份證，(可向公安局確認身份證)，并索取復印件做為合同附件；
B. 房客查看房主產(chǎn)權證明(可向當?shù)禺a(chǎn)交易所進行確認) ，房主身份證(可向公安局確認身份證) 及兩證的統(tǒng)一(即產(chǎn)權證的產(chǎn)權人與身份證相同) ，并索取復印件做為合同附件，有些只有使用權的老公房，則要看房東的公房租賃證和身份證是否相符；
合同簽字(房主方)與產(chǎn)權證的產(chǎn)權人如果不相同需有產(chǎn)權人的代理委托書，即如果通過經(jīng)紀人找房，需要查看對方的代理委托書。

2、確認所有費用

簽訂房屋租賃合同之前，查看水、氣、電、電話費、物業(yè)費等是否已結清，詢問這些費用是否包括在房租內，如果不包括，是每個月定額，還是按照實際使用的費用由承租人一方負擔，如何繳納等；
簽訂合同之前，還要跟房東或者經(jīng)紀人確認房內的設備設施當前的狀態(tài)，折舊和損壞是否計入扣除押金的費用，并將其附在合同附件中。

3、確認合同

簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款，對于模糊內容要詳加詢問，并落實于紙質租房合同，交押金需要收據(jù)，確認扣除押金的的約定情況，退房時需憑收據(jù)拿回押金。

4、明確違約責任

違約情況如：出租人逾期交付房屋，租期結束承租人逾期退租等，可以每日按高于租金標準收取違約金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。

5、入住之前

a.為了安全起見，入住之前最好跟鄰居了解下房源之前的租住情況，要求房東或經(jīng)紀人換鎖
b.跟房東或經(jīng)紀人確認交房租的時間，以免因晚交房租而產(chǎn)生滯納金
c.檢查門窗，試用各種開關、水、電、煤氣等

二手房買賣注意事項

1、核查房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2、核實產(chǎn)權是否清晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。

3、詢問交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、關注房齡情況

很多二手房經(jīng)過炒房團的買賣，房本都是近幾年的。再加上經(jīng)紀人談到房齡時模棱兩可，二手房的真實房齡就需要買房人多加留意了。可以通過詢問和觀察周邊環(huán)境大概估算出房齡。

6、了解市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

7、確保房屋性質合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

8、單位房屋侵權問題

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

9、核實房屋狀況

在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于控制好交易的實際成本和風險。

10、多方面詢問房源詳細情況

房東或者經(jīng)紀人在介紹房源的時候，會盡量讓買主選擇性知道房屋的真實情況。例如對面的空地是建菜場還是建單位，房屋內發(fā)生過的事情等等。在購買二手房之前，可以多向小區(qū)物業(yè)和居民打聽情況。

11、明確交易程序

二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶。

12、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。所以在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費等一切費用。

13、明確違約責任

和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。

14、避免中介違規(guī)行為

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

15、 避免在買房決定過程中抬高房價

如今在房價不斷上漲的背景下，經(jīng)紀人在買房者有購買意向后，可能會突然漲價，并給買房人制造多人看房供不應求的氛圍。這時候，買房者需冷靜，因為很可能在放棄后，這套房源的價格又回落到最初的報價。

16、檢查合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。避免不必要的糾紛。

二手房買賣流程

(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)�，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的"白契"。
(5) 、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
(6)、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。
(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。